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中东冲突持续、油价居高不下，加剧通胀担忧，抵押贷款利率持续攀升。 截至周四，美国主流 30 年期固定抵押贷款平均利率为6.35%，而 2 月 28 日美以袭击伊朗前为5.99%。 本文为正在申请房贷的购房者梳理利率相关关键信息。
期待春季购房季的潜在购房者，正忐忑地看着抵押贷款利率节节走高。
据《抵押贷款新闻日报》数据，截至周四，合规贷款额度（832，750 美元及以下）的 30 年期固定抵押贷款平均利率为6.35%。而在美以对伊朗发动军事打击约两周前，这一利率为5.99%。
美国全国房地产经纪人协会首席经济学家劳伦斯・云表示：“高油价对抵押贷款利率不是好事。”
不过，一年前同期的平均利率更高，为 6.82%；2023 年 10 月更是一度达到约 8%。同时也有其他迹象显示，购房负担能力虽缓慢，但确有改善。
尽管如此，专家表示，对于担心在锁定房贷后、油价带动的利率再度下行的购房者，仍有办法降低相关影响。
‘油价推高通胀，通胀推高利率’
过去两周抵押贷款利率跳升，主要源于战争爆发后全球石油供应突然受限所引发的通胀阴影。波斯湾关键航道霍尔木兹海峡部分石油供应受阻，油价飙升，通胀担忧随之升温。
全球油价基准布伦特原油周一一度飙升至每桶 119.50 美元，远高于美以军事行动前的约 70 美元；截至周五早盘，油价在每桶 100 美元附近波动。
费城附近抵押贷款经纪公司里纳尔迪集团总裁兼创始人斯蒂芬・里纳尔迪表示：“伊朗冲突是抵押贷款利率的一大逆风。局势会如何发展仍未可知。油价驱动通胀，而通胀驱动利率。”
简单来说，当投资者预期通胀走高时，会要求长期投资获得更高回报，因此长期债券收益率上升，进而影响抵押贷款利率。截至周五早盘，10 年期美国国债收益率约为4.25%，高于中东冲突爆发前的 4% 以下水平。
劳伦斯・云称：“此前我原本预测春季利率在 6% 左右，并在年内剩余时间维持在这一水平附近，但油价打乱了这一预期。”
他现在预计，如果中东冲突持续或油价居高不下，利率将在 **6.5%** 左右。
‘锁定利率’之外的可选方案
对购房者而言，这种不确定性意味着，必须了解购房过程中利率可能发生的变化。
一般来说，在获得贷款机构预批一定额度后，理想情况下签订房屋购买协议即可锁定当前提供的利率。这意味着在约定期限内（通常 30 天或 60 天），只要你的财务状况未发生重大变化，就能保证按约定利率执行。
锁定利率的核心好处是：即便过户前利率上涨，你仍能按协议利率执行。
但反过来，如果利率下跌，你仍需按已锁定的利率支付。
里纳尔迪建议：“购房者应询问贷款机构或经纪人：‘如果我现在锁定利率，之后利率下调，我有哪些选择？’在如此波动的市场中，了解这些选项对购房者有利。”
部分贷款机构会提供利率下调条款（float down）：如果在房屋过户结算前利率下降一定幅度，购房者有权享受更低的条款。
另一种选择是让利率浮动：直到临近过户时才锁定。风险在于，如果利率上涨，会错失原本可以锁定的更低利率；好处则是，如果利率下跌，可以直接享受新低利率。
需要注意：贷款机构可能会对这类利率浮动选项收取额外费用。
市场环境较一年前有所改善
此外，随着购房负担能力缓慢改善，一年前未能获得贷款资格的购房者，如今在利率相对更低的情况下，处境已有所好转。房价也不再像此前那样大幅上涨。
劳伦斯・云表示：“住房负担能力不仅取决于抵押贷款利率，也取决于房价。美国部分地区房价已小幅回落。”
他称，整体来看，“今年春季的市场对购房者而言，比去年春季要好得多”。
“房源库存增加，购房者选择更多；房屋在市场上停留时间更长，购房者的购买力相比一年前更强。”
2 月份独栋住宅价格中位数为 401，800 美元。根据美国全国房地产经纪人协会的负担能力指数，按 2 月平均利率 6.12% 计算，购房者需要93，696 美元的年收入才能获得贷款资格（该测算假设首付 20%，即 80，360 美元）。
这一准入收入低于一年前：当时平均利率 6.92%，独栋住宅价格中位数 400，900 美元，购房者需要101，616 美元年收入才能达标。
当然，贷款机构审批贷款时，除收入外还会综合考量信用评分、信用记录、未偿还债务等多项因素。
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责任编辑：郭明煜
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